하늘빛마을

하락 지속

양주시 고암동 · 약 33평형 · 전용 85㎡ · 8층 · 2007년 준공 (19년차)

평형은 공급면적 추정(전용면적 기반 · '약') · 전용㎡는 정확

이 단지의 다른 평형 (3개)

약 29평형전용 76㎡약 33평형전용 84㎡약 33평형전용 85㎡

데이터 기준: 202106~202610 · MOLIT 실거래 집계, 실시간 아님 · 당월·전월은 신고지연(계약후 30일)으로 누적 중

월별 매매 시세 추이

월별 매매 중위가 · 빨강=창 내 최고가

최근실거래

2.3억

2026.10 · 최근 6개월 매매 10건 중위

평단가

705만

공급평형(추정) 기준 · 만원/평

㎡당가

274만

기간내 최고가

3.4억

2021.06 · 2021.06~ 집계 창 내 최고

최고가 대비

-32%

회복률 68%

전세가율

86%

전세 2.0억 · 2026.09 · 신규계약 5건 중위

갭(매매-전세)

3,250만

역전세

0.0%

갱신 3건 모두 종전 이상

임대수익률

4.0%

연월세 ÷ (매매가−보증금)

최근 1년 거래

1년 14건

집계 창 72건 · 신뢰도 충분

가격 안정성

안정

월 ±9.09% 변동

저평가점수

⚠ 최고가가 집계 창 시작 부근입니다 — 창 이전에 더 높은 고점이 있을 수 있습니다.

방향(관찰): 하락 지속 · 최근 6개월 중위가가 직전 6개월 대비 -4.1% · 최근 10건 · 직전 4건 기준회복률은 최고가 대비 '위치'이지 '방향'이 아닙니다 — 많이 빠진 단지가 지금도 빠지는 중일 수 있습니다.

회복률 기준 경기도 · 전용 20~30평 단지의 96%보다 저렴(표본 5883건 · 비교군은 전용면적 기준이라 위 ‘약 N평형’(공급 추정)과 다를 수 있습니다 — 값이 높을수록 동일 지역·평형대에서 싼 편)

동네 대비 평단가(관찰): 같은 시군구·20~30평 중위 평단가 920만 대비 -23% · 이 비교군에서 32% 지점(0에 가까울수록 쌈) · 표본 164개비교군 중위 연식 17년 · 이 단지 19년가격만 비교한 관찰치입니다 — 연식·브랜드·층·단지 규모 같은 품질 차이는 보정하지 않습니다. 실제로 동네 대비 20% 이상 싼 단지들은 평균 연식이 7년가량 더 높았습니다.

싸 보이는 이유

· 집계 창 최고가보다 32% 낮게 거래 중
· 전세가율 86% — 실수요 탄탄
· 같은 시군구·20~30평 중위 평단가보다 23% 낮음(표본 164개)

주의할 점

· 최근 6개월 중위가가 직전 6개월보다 4.1% 낮음 — 하락이 진행 중(회복률은 최고가 대비 '위치'일 뿐 '방향'이 아닙니다)

전세·월세 참고

· 전세가율 86% (전세금 ÷ 매매가). 높을수록 실수요는 탄탄하지만, 매매가와의 차이(갭)가 작아질수록 전세 레버리지·위험이 커집니다.
⚠ 매매가−전세금 갭이 작습니다 — 집값 하락 시 전세금 반환 위험(깡통전세 주의).
· 월세 수익률 3.96% (연 월세 ÷ 실투자금).

전세 방향(관찰)

· 갱신계약 3건 모두 종전 계약 이상의 보증금으로 다시 맺어졌습니다.
· 이 평형의 갱신 표본이 모자라 같은 단지 전 평형을 합쳐 계산했습니다.
· 양주시 전체는 0.7%입니다(갱신 1074건, 전국 시군구 백분위 18 — 높을수록 역전세가 잦은 지역).

최근 12개월 갱신계약 기준 · 순수 전세→전세만 집계(월세 전환 제외)

전세가율은 '지금 얼마나 높은가'만 말합니다 — 만기에 종전 보증금을 못 채우는지는 갱신계약에서만 드러납니다. 점수·순위에는 반영하지 않는 관찰지표입니다.

동네 학원가

입시·교과학원 17곳 · 양주시 내 밀집도 백분위 76 (100 = 구 내 최다)

학군은 학원가·진학실적·배정학교 등 여러 요소이며, 이는 그중 학원 밀집도만 관찰한 참고지표입니다(예측 아님).

자료: 소상공인시장진흥공단 상가정보

동네 생활 인프라

음식 176곳밀집도 64의료 0곳소매 88곳밀집도 50교육 37곳밀집도 73여가 15곳밀집도 64

양주시 내 법정동끼리 비교한 밀집도 백분위입니다(100 = 구 내 최다). 등록 사업자 수라 면적·인구는 보정하지 않았고, 백분위가 없는 항목은 0곳이거나 비교할 동이 적은 지역입니다.

자료: 소상공인시장진흥공단 상가정보 · 2026.03 기준

최근 월별 매매 거래

월	중위 매매가	거래건수
2026.10	2.3억	2
2026.09	2.2억	1
2026.08	2.6억	2
2026.07	2.3억	4
2026.06	2.3억	1
2026.04	2.5억	2
2026.03	2.2억	1
2025.11	2.4억	1

공급 현황향후 12개월 입주예정 2,642세대 · 공급 예정 있는 137개 지역 중 상위 15%

공급이 많다고 가격 하락이 확정되는 것은 아닙니다 — 참고용 관찰 지표입니다. 2026-11-01 확인 (원본 데이터는 반기 갱신)

인구·세대 추이증가 ↑

세대수 3년 +15.8%인구 3년 +13.1%

관찰지표 — 예측·점수 아님. 인구 감소가 즉시 하락은 아님. · 2026-09 기준 · 행정안전부

동종단지 비교

아파트	평형	평단가	회복률	전세가율	저평가점수
하늘빛마을	약 33평형	705만	68%	86%	95
양주회정범양	약 33평형	670만	65%	91%	98
양주한승	약 33평형	526만	59%	87%	97
양주2차금광포란재	약 33평형	758만	67%	88%	96
현진에버빌1단지	약 33평형	758만	68%	82%	92
양주자이3단지	약 33평형	691만	70%	83%	91

같은 시군구·평형이 가까운 단지 · 아파트명을 누르면 해당 단지 상세로 · –는 데이터 부족

출처: 국토교통부 실거래가 · data.go.kr